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26個項目一半以上未完工，入住率不到10%，業(yè)主錢房兩空
開發(fā)商跑路 遼寧營口深陷地產(chǎn)危機
遼寧營口市沿海產(chǎn)業(yè)基地房地產(chǎn)隱憂進一步加深。
一茬接一茬的購房業(yè)主群體上訪，讓這個平時見不到幾個人的新城有了些人氣。而河海麗灣的175戶業(yè)主是近期頻繁上訪的最大群體。
11月21日，20多名業(yè)主代表再次聚集沿海產(chǎn)業(yè)基地管委會(下稱“管委會”)，要求通過政府對韓資企業(yè)——營口大光房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱“大光地產(chǎn)”)討個說法。大光地產(chǎn)在營口沿海產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)的住宅項目——河海麗灣2011年6月開盤預(yù)售，承諾2012年12月交房。但開工5個月之后便停工至今，規(guī)劃的十幾棟住宅僅一棟封頂。預(yù)交房款2000多萬元的眾業(yè)主多次要求退房無果。
事實上，河海麗灣的業(yè)主上訪并非個案。隨著沿海產(chǎn)業(yè)基地房地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，業(yè)主維權(quán)上訪的事件接二連三。“沿海產(chǎn)業(yè)基地的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，使政府頭上就像頂著顆巨大的雷，說不定哪撥業(yè)主成為導火索就能引爆。”當?shù)匾晃徊辉妇呙恼珓?wù)員如是表示。
近日，《中國經(jīng)營報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，營口沿海產(chǎn)業(yè)基地房地產(chǎn)從2009年起步至今5年，目前的26個項目有一半左右未完工或者未營業(yè)；具備入住條件的項目平均入住率不到10%；4個項目開發(fā)商跑路。
即便如此，政府在2014年仍將力推包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)在內(nèi)的20余個重點房地產(chǎn)項目，并稱房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將達到新高峰。
購房者頻繁上訪：錢房兩空
“我們現(xiàn)在的工作就是每天輪流到河海麗灣售樓處坐班。”河海麗灣業(yè)主代表張女士表示，不每天在這守著，擔心哪天這里也像其他項目一樣人去樓空，開發(fā)商跑了可就沒地方去找了。
作為政府招商引資項目，韓資企業(yè)大光地產(chǎn)以9000萬元的價格在營口沿海產(chǎn)業(yè)基地摘牌拿地，所開發(fā)的住宅項目河海麗灣于2011年6月開盤預(yù)售。
而營口市房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站公示顯示，河海麗灣項目在2011年12月才取得預(yù)售許可，說明該項目此前的預(yù)售并不合法。
“項目總共開工建設(shè)只有5個月，然后就一直停工?？串敵醯男麄鳎?guī)劃是十幾棟住宅，但直到今天，封頂?shù)闹挥幸粭?，還有幾棟處于爛尾狀態(tài)。”張女士表示。
據(jù)介紹，從2011年預(yù)售開始，陸續(xù)購買河海麗灣期房的業(yè)主共175戶，大光地產(chǎn)取得預(yù)售房款2000余萬元。
“我交的是全款30多萬元，而且契稅、十年的房屋維修基金也全交了。”一位周姓先生表示，有很多業(yè)主是交了首付辦了按揭，至今還貸已經(jīng)兩年，“但房子在哪呢？”
據(jù)業(yè)主介紹，眼見收房無望，購房者紛紛要求退房，但大光地產(chǎn)百般拖延。
“開發(fā)商就是不給退，借口五花八門，不是說正在籌款馬上開工，就是說正在運鋼材賣了鋼材就退款，還開出假支票讓到銀行兌現(xiàn)。”張女士表示每個業(yè)主手里都有一張或幾張開發(fā)商寫的退款承諾書，但所有承諾逐一落空。
2013年9月24日，韓方董事長吳弘奇接待了部分購房者，表示絕對不能言而無信，約定10月30日一定解決問題，要退款的退款，要房子的給予補償。“到了10月30日，這位董事長連人影兒都沒了。”周先生表示。
11月15日，記者隨同業(yè)主來到售樓處，一位鄭姓社長再次表示他可以在欠條上簽字，保證第一時間退款，但業(yè)主認為簽字“根本沒用”。
11月21日，再無耐心的業(yè)主們派出20多名代表，聚集到管委會討說法，這已是他們第三次來到管委會。“管委會有關(guān)負責人說這是經(jīng)濟糾紛，讓我們走法律程序。”一位60多歲的女業(yè)主表示，有人已經(jīng)到法院起訴了，法院也判下來了，但還是執(zhí)行不了還不了錢，政府招商引資的時候應(yīng)該對開發(fā)商有約束條件，除了找政府解決問題別無他法。
11月28日，管委會有關(guān)負責人告訴記者，這個事情應(yīng)該是可以解決的，但需要一些時間。經(jīng)過管委會協(xié)調(diào)，開發(fā)商和業(yè)主已經(jīng)基本達成意向協(xié)議，正在修改合同條款，約定還款時間，并加入了約束性條款。
至于大光地產(chǎn)作為招商引資項目進來的時候，管委會在合同中是否約定了監(jiān)督和約束條款，該負責人表示并不知情，但他表示管委會對于招商的項目都會在用地、建設(shè)周期、容積率等方面按照國家規(guī)定做出要求。
記者撥通了營口沿海產(chǎn)業(yè)基地管委會主任張東的電話，但他以“正在開會，找時間再溝通”為由拒絕了記者的采訪。隨后，記者致函管委會宣傳部門，但截至發(fā)稿前，記者未收到任何回復。
地產(chǎn)黑洞：營口沿海產(chǎn)業(yè)基地變空城
河海麗灣的群體上訪事件在沿海產(chǎn)業(yè)基地并不是孤例。
“管委會接待房地產(chǎn)方面的上訪者幾乎已成常態(tài)。”一位知情建筑商告訴記者，“產(chǎn)業(yè)基地的20多個項目，能夠按照合同如期交房如期入住的樓盤鳳毛麟角，而不能按時交房、開發(fā)商卷款跑路、配套不全無法入住、資金跟不上項目爛尾等現(xiàn)象卻比比皆是。哪一項都可能引發(fā)購房者上訪，你想管委會能消停得了嗎？”
據(jù)業(yè)主們介紹，2012年持續(xù)時間最長、規(guī)模最大的群體上訪集中在天秀泊心灣、麗湖名居和世博花園3個項目上，這3個樓盤開發(fā)商均為西藏藏業(yè)集團。由于同時操盤多個項目導致資金鏈斷裂，開發(fā)商卷款跑路。天秀泊心灣由管委會接管，但因設(shè)施不完善，至今難以入??；世博花園業(yè)主扣押部分房子作為賠償，該項目與麗湖名居一起被政府接管。
同樣是開發(fā)商跑路的沿海家園，房子無門窗、無電梯、沒水沒電，893戶業(yè)主至今無法入住，業(yè)主期待的“政府接管”眼下也不能實施，據(jù)說管委會有關(guān)人員表示，得先“抓老板，等抓住之后判決下來才能政府接管”。
2013年3月，300多位星匯奧城業(yè)主上訪維權(quán)，原因是該項目2010年開盤，A、B兩個組團分別應(yīng)于2012年6月30日和11月30日交房，但直到2013年3月，業(yè)主們?nèi)晕磳崿F(xiàn)收房。“我們的維權(quán)行動促使已經(jīng)跑了的開發(fā)商返回來給部分業(yè)主辦理了賠償，當時總共賣出1000多套，收了3億多元。”星匯奧城一位業(yè)主表示，不能按期交房引發(fā)上訪的還有泰晤士城、東方塞納城等項目。
除了河海麗灣，記者在現(xiàn)場看到，2011年開盤至今未能完工的項目還有朗 駿景、金湖水岸、澄湖建鑫城；本應(yīng)2013年6月交房的五礦鉑海岸別墅仍在施工當中；號稱營口第一濱海豪宅、預(yù)計2014年交房、恒大集團開發(fā)的恒大江灣目前僅1棟封頂。
沿海天地、匯達廣場、開元廣場、營口國際商城、洲盛小商品城(6.43, 0.11, 1.74%)5個商業(yè)地產(chǎn)項目總面積達286萬平方米，均于2011年開盤，但至今無一家開門營業(yè)。
“這些未完工的住宅項目和商業(yè)項目，都已經(jīng)部分售出，如果長時間延期交房或者沒年月開業(yè)，業(yè)主肯定不會長期沉默的。”前述知情建筑商如此推測。
不僅如此，沿海產(chǎn)業(yè)基地具備入住條件的11個樓盤，其入住率亦低得令人擔心。
據(jù)知情人介紹，作為政府項目的水岸新都，2008年動工，二期無力承建，由大連開發(fā)商接盤，二期項目名稱為鼎尚華庭。“政府對機關(guān)事業(yè)單位人員給出優(yōu)惠政策，凡在水岸新都購房給予5萬元公積金補助。盡管如此，20多層的高層至今也就一兩家入住。”該知情人透露，即便是公認的各項設(shè)施比較完善的鼎尚華庭，入住率也不足20%。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，每平方米售價1.1萬元的別墅項目赫郡，總共61棟樓，入住僅在10戶左右；五礦泊海灣、中大海韻酈城、濱河麗都、泰晤士城、東方塞納城等具備入住條件的項目，入住率均不足10%。
據(jù)記者了解，營口沿海產(chǎn)業(yè)基地總共26個房地產(chǎn)項目，其中5個商業(yè)地產(chǎn)項目、2個別墅項目，19個住宅項目，另有海怡軒、御湖尊邸、御里灣等五六個項目已經(jīng)圈地但尚未動工。從2011年至今總房源為3萬余套。
來自當?shù)毓俜降臄?shù)據(jù)顯示，截至2013年4月末，已進入沿海產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)32家，施工面積284萬平方米。其中，住宅地產(chǎn)施工面積220.31萬平方米，已核發(fā)商品房銷售許可面積180萬平方米，累計銷售房屋面積90萬平方米。
產(chǎn)業(yè)基地敗筆：產(chǎn)業(yè)集群變地產(chǎn)
盡管購房者上訪不斷、入住率很低、商業(yè)仍是空白、諸多項目停工，但沿海產(chǎn)業(yè)基地房地產(chǎn)的擴張，并沒有放慢腳步反而計劃走得更遠。
據(jù)有關(guān)媒體報道，2013年10月9日遼寧(營口)沿海產(chǎn)業(yè)基地房地產(chǎn)工作會議召開，會上提出，2014年房地產(chǎn)新開工面積將大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將達到新高峰，10個住宅項目的二期將開工，另有十余個商業(yè)地產(chǎn)項目和教育地產(chǎn)項目也將在2014年開工。
張東在會上表示，產(chǎn)業(yè)基地樓盤在房屋均價、建筑品質(zhì)、施工及竣工房產(chǎn)等方面均擁有巨大的優(yōu)勢。
2014年五礦鉑海灣、湖濱一號等10個項目新開二期住宅項目39萬平方米；新開工商業(yè)地產(chǎn)項目有忠旺家園、海航商住、東宇百盛、柳州正菱集團商住、東明國際商城、中華城二期、匯達廣場二期等商業(yè)地產(chǎn)；教育地產(chǎn)項目有大連大學研究院、浙江大學信息產(chǎn)業(yè)園、遼寧師范大學附屬中學營口分校、營口中等職業(yè)園等；另有正在洽談的工業(yè)地產(chǎn)項目等。
張東表示，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)2014年將達到新的高峰，投資、銷售大幅度提高，這些高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品必將帶動明年商品房銷售面積的增長，對拉動固定資產(chǎn)投資、增加就業(yè)等帶來積極的影響，未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
報道中提到，此次房地產(chǎn)會議的召開，使得地產(chǎn)業(yè)人士對當前面臨的困難和挑戰(zhàn)有了清醒的認識，堅定了發(fā)展的信心和決心。一位業(yè)內(nèi)人士表示，會議的召開如同給產(chǎn)業(yè)基地打了一針強心劑，相信產(chǎn)業(yè)基地房地產(chǎn)業(yè)在未來會保持持續(xù)健康發(fā)展。
公開資料顯示，遼寧(營口)沿海產(chǎn)業(yè)基地是遼寧沿海經(jīng)濟帶建設(shè)的起點之一，位于營口市南部，總規(guī)劃面積120平方公里(遠期規(guī)劃面積180平方公里)，2006年開始正式開發(fā)建設(shè)。哈大高鐵橫穿此處，營口機場也在規(guī)劃當中。該基地原計劃發(fā)展裝備制造、石油化工、新材料與新能源、商貿(mào)物流四大產(chǎn)業(yè)，擬在新城建設(shè)三個“中心”，即“政治經(jīng)濟文化中心”“高端商務(wù)服務(wù)中心”和“現(xiàn)代時尚消費中心”。營口市最初希望將其打造成一個大型臨港生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)和適宜人居的濱海新區(qū)。
遼寧省一位區(qū)域?qū)＜冶硎荆?005年，遼寧省提出打造遼寧“五點一線”沿海經(jīng)濟帶的戰(zhàn)略決策，營口沿海產(chǎn)業(yè)基地在“五點一線”沿海經(jīng)濟帶中承擔“率先突破”的任務(wù)。而今，曾經(jīng)規(guī)劃的四大產(chǎn)業(yè)未見起色，大的產(chǎn)業(yè)集群也并未形成，只有房地產(chǎn)異軍突起。“目前來看，房地產(chǎn)已成為沿海產(chǎn)業(yè)基地‘率先突破’的唯一支柱，這顯然不是良性的，如此發(fā)展下去更是危險的。”該專家表示。
作為產(chǎn)業(yè)基地最重要的合作伙伴，央企五礦集團在沿海產(chǎn)業(yè)基地圈下30平方公里土地并計劃投資300億元打造產(chǎn)業(yè)園，該園區(qū)負責人深有感觸，此前接受媒體采訪時就曾表示，營口的城市升級過分依賴土地財政，導致城市和產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展速度遠遠跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。
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