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央視重點批評開發(fā)商不厚道、不守規(guī)，其實沒抓住問題的關鍵。關鍵在于稅種設計天生不足、地方稅務局征管不力。至于開發(fā)商，不能以道德標準去指責。央視報道，雖然有失偏頗，但揭示了土地增值稅領域存在已久的諸多亂象。同時，可能也預示著未來一段時間，中央雖然不會在市場調(diào)控方面明顯加碼，但卻會著力治理房地產(chǎn)亂象、規(guī)范市場秩序。
央視一石激起千層浪。其《每周質(zhì)量報告》報道稱：2005年至2012年八年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元，而且列出了主要地產(chǎn)上市房企的拖欠額。惹得諸多專家與房企出來反對與質(zhì)疑。
央視將矛頭指向了房企，其實這事非常復雜。至少涉及到三個方面：
其一，稅種設計比較復雜。1994年施行的《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實行四級累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額為扣除項目金額50%至100%的部分，稅率為40%；增值額為扣除項目金額100%至200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
土地增值稅的清算條件。2006年出臺的《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》明確：符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
其二，征稅麻煩，成本較高。由于稅種設計比較復雜，在實際征收中，地方稅務局和稅務人員，遇到了較大的問題阻力。依我國國情，按以總額為基數(shù)的單一固定稅率，比較容易征稅。而累進稅，則是以差額為基數(shù)，其中涉及到“扣除項目”，比如土地增值稅先要扣除地價款、建安成本、財務管理銷售三費等。為了合理避稅，或者違規(guī)逃稅，部分開發(fā)企業(yè)會虛增“扣除項目”的金額，從而使核稅難度增加。
再舉個更簡單的例子，二手房交易環(huán)節(jié)的個人所得稅，并不是累進稅率，只是交易差額扣除相關費用后的20%，但即使比四級累進稅率土地增值稅簡單，但絕大部分地區(qū)，至今仍按賣房總金額的1-2%征收。
熱鬧而滑稽的是，今年3月國五條細則要求按差額的20%征求，嚇得買賣雙方把各地的交易中心都擠爆了，結(jié)果后來依然照舊征收。
與之相似，過去20年，土地增值稅總體上以“預征+核征”為主，實行四級累計清算的樓盤很少。2010年出臺的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》要求：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。其實之前，各地稅務局預征和核征稅率不統(tǒng)一，各自為政，亂七八糟。
關于土地增值稅的清算條件，存在著稅務局與開發(fā)商及其他部門，信息不對稱的問題。比如關于銷售完成率達85%以上，很多地方稅務局，難以及時從房管部門，獲得某一樓盤的銷售進度。
部門之間信息不通的現(xiàn)象，在很多地區(qū)都存在。即便是某項目銷售已超過85%，但如果開發(fā)商隱瞞部分成交數(shù)據(jù)，比如只簽合同而不登記備案，那么連房管部門都不知道真實情況。一二線城市，一般都有幾百個項目，甚至上千個，地方稅務局很難準確和及時的進行跟蹤和監(jiān)管。
其三，開發(fā)商是商業(yè)動物。央視重點批評開發(fā)商不厚道、不守規(guī)，其實沒抓住問題的關鍵。關鍵在于前二者，也即稅種設計天生不足、地方稅務局征管不力。
至于開發(fā)商，說不上好，也說不上壞，作為與其他行業(yè)相似的商業(yè)企業(yè)，不能以道德標準去指責，如果具備合理避稅的條件，房企鉆空拾漏，亦無可厚非。對于上市房企，尤其財務透明度較高，審計較為規(guī)范，嚴重違規(guī)法的可能性較小。但是，也應關注到：確實有部分房企、部分項目，在繳納土地增值稅的環(huán)節(jié)，存在違規(guī)違法行為，比如惡意拖欠，比如違規(guī)虛假增加“扣除項目”等。
回顧近幾年，圍繞土地增值稅，國稅總局沒少出文件、下通知，不厭其煩、苦口婆心、聲色俱厲的要求各地稅務局從嚴征收、清算土地增值稅，雖然也取得了一些效果，但總體上仍不甚理想、矛盾重重。筆者認為，關鍵還在于地方稅務局，一方面應端正態(tài)度、積極有為；另一方面要加強與房管、土地部門的協(xié)調(diào)協(xié)作，建立信息共享機制，盡可能及時的進行項目清算。
從更高層面觀察，三中全會的《改革決定》中要求：按照統(tǒng)一稅制、公平稅負、促進公平競爭的原則，加強對稅收優(yōu)惠特別是區(qū)域稅收優(yōu)惠政策的規(guī)范管理；加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。由此可見，作為一個重要稅種，土地增值稅的征管、立法與改革，也是應有之義。而且，從建立房地產(chǎn)長效機制的角度分析，稅收是重要組成部分，土地增值稅具有調(diào)節(jié)功能。
總而言之，央視報道，雖然有失偏頗，但揭示了土地增值稅領域存在已久的諸多亂象。同時，可能也預示著未來一段時間，中央雖然不會在市場調(diào)控方面明顯加碼，但卻會著力治理房地產(chǎn)亂象、規(guī)范市場秩序。至少在土地增值稅這個領域，接下去相關部門會有所反應與行動。這一點，值得關注房地產(chǎn)市場的人士，以及業(yè)內(nèi)企業(yè)警醒。
(本文作者介紹：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、中央電臺財經(jīng)評論員)
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