5月房價迂回上漲各地調(diào)控或?qū)⒓哟a

2013-06-19 18:31:16 來源：每日經(jīng)濟新聞作者：葉燕婷胡健閱讀：

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數(shù)字報

　　“國五條”落地已近三個月，房價仍在迂回上漲。

　　昨日（6月18日），國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，5月新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)比4月份上升0.91%，但環(huán)比上漲的城市數(shù)量已從最高點的68個回落到65個，環(huán)

　　比漲幅在4月出現(xiàn)回落后繼續(xù)收窄。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房價上漲勢必引來政策繼續(xù)干預(yù)，北京6月初在資金監(jiān)管與預(yù)售證發(fā)放方面出臺執(zhí)行細則便是最好的說明。他判斷稱，未來其他地方或?qū)⑿Х卤本┏雠_更嚴格的監(jiān)管措施，以引導(dǎo)市場預(yù)期。

　　環(huán)比漲幅連續(xù)兩月回落

　　全國房價漲幅略有放緩。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月70城新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)比4月份上升0.91%，漲幅進一步趨緩。二手住宅平均價格環(huán)比指數(shù)為100.49，比4月降低0.03。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉指出，5月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅比4月縮小的城市有34個，其中福州、鄭州、廣州、成都的縮小幅度均在0.6個百分點以上；二手住宅價格環(huán)比漲幅比4月縮小的城市有30個。

　　與之前數(shù)月一線城市領(lǐng)漲不同，5月房價環(huán)比上漲最快的是三線城市桂林，漲幅為2.9%，而一線城市中的北京、上海、廣州、深圳環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.5%、1.9%，相比4月均有所回落。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，3月份將成為本輪房價上漲中環(huán)比漲幅最大的月份。

　　據(jù)鄭紅玉預(yù)測，房價同比漲幅將繼續(xù)擴大，預(yù)計將于今年四季度或明年一季度見頂，但環(huán)比漲幅將不斷縮小。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月國內(nèi)主要城市成交量繼續(xù)小幅回落6%，但依然高于去年月均水平。

　　業(yè)內(nèi)對調(diào)控預(yù)期存分歧

　　盡管環(huán)比漲幅有所回落，但同比情況不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，70城新建商品住宅價格同比上漲5.65%。

　　“自2012年二季度同比降幅持續(xù)收窄，至2013年1月份同比止跌回升后，漲幅不斷擴大。”鄭紅玉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

　　“如果今年樓市信貸不收緊，房價必然繼續(xù)上漲，特別是一線城市。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉指出，自2012年以來，信貸規(guī)模增長較快，成為房價反彈的重要推手。

　　鏈家報告認為，新一輪調(diào)控遏制了房價過快上漲，但市場下行趨勢并未形成，本輪調(diào)控效果明顯不及2011年。

　　繼出臺“國五條”執(zhí)行細則后，北京出臺了新的限價方案，即對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格，且不接受指導(dǎo)的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　胡景暉認為，未來其他地方或?qū)⑿Х卤本┏雠_更嚴格的監(jiān)管措施，以引導(dǎo)市場預(yù)期。

　　摩根大通中國首席經(jīng)濟學家朱海斌卻稱，在目前實體經(jīng)濟增長勢頭趨緩背景下，短期內(nèi)不太可能進一步加大調(diào)控力度，包括按揭貸款政策和稅制變動等。決策者可能根據(jù)未來房價走勢在必要情況下繼續(xù)執(zhí)行以行政手段為主的措施，如限購或限價。

　　關(guān)于5月國家發(fā)改委所稱房產(chǎn)稅“今年會有具體動作”，胡景暉表示，推進房產(chǎn)稅改革試點，無論對于幫助地方政府盡快擺脫對土地財政的過分依賴，還是平抑房價和租金，都將起到重要作用。

　　深圳房價創(chuàng)3年新高調(diào)控及保障房建設(shè)難題待解

　　編者按

　　5月，69城房價同比上漲，深圳房價創(chuàng)3年新高，一線城市地王頻現(xiàn)……新一輪上漲已經(jīng)到來？

　　一邊是房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，另一邊卻是地王頻出、房價不斷上漲的現(xiàn)實。歷年來地產(chǎn)調(diào)控大棒是否都變成了繞指柔？中國的房地產(chǎn)調(diào)控還有哪些招數(shù)可使？中國地產(chǎn)市場走勢又將如何？

　　每日經(jīng)濟新聞實習記者葉燕婷發(fā)自深圳

　　近日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員披露，深圳5月新房均價已高達22322元/平方米，創(chuàng)下2010年3月以來的新高。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)獲悉，今年前5月，深圳新房月均價都高于去年18900元/平方米的年均價，而其中單價突破2萬元大關(guān)的也有3次。

　　調(diào)控與房價的“糾葛”/

　　今年深圳的房地產(chǎn)市場到底有多火爆？半年內(nèi)，熱盤遭搶購，萊蒙水榭春天開盤四小時，八成房源已被搶購；萬科翰鄰城、金地名峰等項目更是在夜間悄然開盤，當晚銷售均達九成。除此之外，二手房市場3月份爆發(fā)的上萬套成交量也讓人記憶猶新。

　　歷年資料顯示，從2005年起，深圳新房成交均價一路從7040元/平方米上漲至18900元/平方米，2010年這個數(shù)字更是達到20205元/平方米，2011年至2012年稍有回落。

　　另外，買房難問題也較為突出。從2005年到去年底，深圳居民人均可支配收入從21494.40元增加到40742元，增幅達89.5%。同一時期，深圳住房均價由7040元/平方米漲到今年5月的22322元/平方米，漲幅高達217.1%，收入增幅遠遠落后于房價漲幅。

　　而根據(jù)中企資本周刊 “盤點十年房價”數(shù)據(jù)顯示，1993年到2012年，全國城鎮(zhèn)平均房價10年間從2381元/平方米上漲到5791元/平方米，10年上漲143%，年均遞增10.3%。其中，北上廣深四個一線城市的漲幅更是分別達到365%、500%、261%、233%。

　　就在房價一路上漲的這幾年，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼。

　　其中，稅收政策是調(diào)控的重心之一。2005年起對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉(zhuǎn)讓征收5%的營業(yè)稅；2011年起在重慶、上海兩地實施房產(chǎn)稅試點，并確定今年內(nèi)將擴大試點范圍；2013年2月的“國五條”要求“二手房交易個稅按個人所得的20%征收”。

　　信貸方面，十年間二套房首付由30%上升至60%；2010年房價瘋漲時，銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套房貸；2011年開始要求嚴格實施差別化住房信貸。

　　在土地方面和住房建設(shè)上，2005年至今國務(wù)院多次要求增加住房建設(shè)用地和普通住宅的供應(yīng)；2006年“國六條”中明確規(guī)定新增住宅供應(yīng)必須符合“70/90標準”。

　　其中，“限購令”被普遍視為殺傷力較大的應(yīng)急性調(diào)控手段。2010年4月 “新國十條”（《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）出臺后，包括北上廣深等49個房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，被稱為“限購令”。

　　一線城市“地王”頻出/

　　知名地產(chǎn)專家和評論人、亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存認為，地價漲小產(chǎn)權(quán)確權(quán)、農(nóng)地流轉(zhuǎn)、宅地上市會讓幾乎所有的老百姓獲得收益，農(nóng)民帶著土地產(chǎn)生的財富也可以進城了，這對城鎮(zhèn)化是個良性的過程，土地應(yīng)該大量放出。

　　事實上，土地供應(yīng)量卻在不斷下降。從2011年的21.8萬公頃到今年的15.08萬公頃，國家已連續(xù)3年降低全國住房用地供地計劃。而數(shù)據(jù)顯示，2012年全國300個城市實際共推地15.8億平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4億平方米，同比下降17.3%。

　　去年，深圳住宅用地全年累計供應(yīng)僅50萬平方米，同比減少61%，降幅最大。而在商辦類用地方面，深圳全年累計供應(yīng)量也不超過百萬平方米，同比減少78%。

　　陳寶存認為，土地供應(yīng)減少，政府沒有足夠的資金，新的土地的收治和“七通一平”工作隨之難以高效開展。他表示，現(xiàn)在北京都是通過銀行貸款來做土地收儲，土地整備速度跟不上，導(dǎo)致一線城市開發(fā)商想拿地政府也拿不出來，或者只拿出毛地，不給凈地，開放商拿地成本大大增加。

　　今年一線城市的土地供應(yīng)依然維持“僧多粥少”的情況，各大開發(fā)商為一塊地舉牌拼殺數(shù)百輪的并不鮮見。5月份，廣州白云區(qū)同寶路8號、10號地塊，番禺萬博商業(yè)區(qū)地塊四，海珠區(qū)一臨江地塊分別刷新了同地區(qū)的樓面地價紀錄，“地王”接連不斷地出現(xiàn)。5月29日，上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊又以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價“地王”紀錄。

　　地王頻出也令土地出讓金呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，前5月北上廣深的土地出讓金已接近去年一線城市的土地出讓金總額，同比上漲350%。其中，北京與上海的土地出讓金均超過500億元。

　　對此，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，土地市場價格是滯后市場的，實際這一輪地王的出現(xiàn)是因為去年以來房地產(chǎn)市場價格的上漲，不僅房價上漲了，開發(fā)商資金寬裕了，整體市場的預(yù)期也出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)。

　　同時，易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月10個典型城市在土地成交面積同比增幅45%的情況下，土地成交均價同比暴增215.7%，達3015元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，整體而言，地價最終會體現(xiàn)在房價上，供應(yīng)量上不去，資金相對充沛的開發(fā)商只能以高價搶地，最終還是購房者承擔不斷推高的房價。