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上半年，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控“新政”并沒有摁住飛漲的房價。據(jù)媒體報道，一季度一線核心城市房價普遍較去年同期有了不少的上漲，個別城市漲幅甚至達(dá)到30%。房價持續(xù)快速上漲已經(jīng)超過十年，過去十年買房的人，都充分體會到了房價上漲帶來的資產(chǎn)快速增值的快感。接下來十年，很多人想繼續(xù)復(fù)制這種快感，“有錢就買房”成了中國人的投資圣經(jīng)。房地產(chǎn)大佬也在不斷鼓吹房價只漲不跌的神話。“預(yù)言帝”任志強(qiáng)表示“你什么時候買房，以后的房價都會比現(xiàn)在高。如果要投資，就隨便買。”商業(yè)地產(chǎn)大佬王健林放話“房價至少還能漲十年”。
實際上，房地產(chǎn)投資在世界各國都是得到推崇的，不單單只在中國。股神巴菲特也對房地產(chǎn)投資青睞有加。但是巴菲特也說了，再好的生意，如果出價過高，也會成為一個平庸乃至失敗的生意。
現(xiàn)在，買房作為一種投資，會不會出價過高呢？
房價高低與否實際上是一個資產(chǎn)估值問題，而資產(chǎn)估值的基礎(chǔ)是自由現(xiàn)金流，一切資產(chǎn)的現(xiàn)值，都是未來自由現(xiàn)金流的折現(xiàn)。作為一項資產(chǎn)，房子的現(xiàn)金流來自于租金。因此，評估房價唯一正確的方法是把房價和租金進(jìn)行比較。
那么，當(dāng)前房價租金比是多少呢？手頭沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)，各地差異也很大。但是就拿房地產(chǎn)價格一直相對理性的廣州來講，據(jù)媒體的報道和本人的實地調(diào)查，房價/年租金收入比一般在40以上。也就是說，年化租金收益率低于2.5%。這意味著從租金收入看（這也是從投資的角度看），買房連銀行存款都比不上。其他房價泡沫更嚴(yán)重的地方，房地產(chǎn)的投資收益率就更差了。因此，從租金收入角度看，當(dāng)前的房地產(chǎn)是缺乏投資價值的。
雖然現(xiàn)在買房的人，幾乎沒有人考慮租金收入（很多人甚至對此忽略不計，大家都在賭房價繼續(xù)上漲），但是，絕大多數(shù)人都不明白的一點是，長期來看，房價上漲的幅度不會超過租金的上漲幅度。這與長期看，股價上漲的幅度不會超過公司盈利上漲的幅度是一個道理。因為資產(chǎn)價格的基礎(chǔ)源于其收益，價格的漲幅必然受限于收益的漲幅。樹木不會長到天空之外。過去十年，中國房價上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過租金上漲幅度，顯然，這在接下來的十年是不可持續(xù)的，它必然在未來的某個時點上得到矯正，以實現(xiàn)均值回歸。
中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司萬科在它2012年年報中，對未來的房地產(chǎn)市場做了這樣的預(yù)期：中國房價快速上漲的時代是否已經(jīng)結(jié)束？歷史存在偶然，過于自信的結(jié)論是武斷的。然而，我們至少可以說，這個時代應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束。“應(yīng)該”這個詞，有三層含義。第一，它是大眾希望看到的結(jié)果；第二，它具有理性分析的合理性；第三，它是一個大概率事件。
萬科說房價快速上漲時代的結(jié)束是“一個大概率事件”，但是沒有說原因。就我看，這個“大概率事件”是建立在另一個大概率事件基礎(chǔ)之上，那就是未來中國經(jīng)濟(jì)增速下降將是一個大概率事件。
無論是歷史的經(jīng)驗，還是各國的經(jīng)驗，房地產(chǎn)的價值總是隨著經(jīng)濟(jì)的增長而增長。因為一切經(jīng)濟(jì)活動均建立在土地之上，只要經(jīng)濟(jì)總量在膨脹，那么土地的擁有者總可以借此收取更高的租金。房地產(chǎn)的價值，最終取決于建立其上的經(jīng)濟(jì)活動總量的價值。發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)為什么價格高？因為發(fā)達(dá)地區(qū)同樣土地面積上創(chuàng)造的GDP高。房地產(chǎn)增值不是房地產(chǎn)投資的結(jié)果，也不是房地產(chǎn)投機(jī)的結(jié)果，而是經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的必然結(jié)果。中國過去十多年房地產(chǎn)價格爆發(fā)性的上漲，可以說是中國經(jīng)濟(jì)過去30多年持續(xù)高速增長的結(jié)果。但是，越是高速的增長，越是難以長期維持下去。
中國過去30多年年均10%的增長之所以被外界視為“奇跡”，是因為10%的年均增長是很難很難維持的，但中國做到了。巴菲特40多年年均20%的投資收益被視為一個“神話”，因為歷史上沒有人做到過。但是巴菲特也坦承，隨著伯克希爾規(guī)模的膨脹，要想重復(fù)過去的高增長是不可能的。這個讓巴菲特覺得難以繼續(xù)高增長的規(guī)模是多少呢？不過2800億美元（伯克希爾目前的市值）。中國經(jīng)濟(jì)的體量接近30個伯克希爾，你覺得我們還有理由期待它在接下來十年，繼續(xù)10%的年均增長嗎？一旦經(jīng)濟(jì)增速下降，房價增速下降乃至長期停滯不前，就是必然出現(xiàn)的結(jié)果。
（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)人，古典自由主義價值投資者。）
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